Javna dražba je javna prodaja, pri kateri dobi blago tisti kupec, ki zanj ponudi najvišjo ceno.

Namesto izraza javna dražba sta v uporabi tudi izraza licitacija in aukcija, ki imata koren besede v tujem jeziku, pomen pa je popolnoma enak izrazu javna dražba.

Javna dražba kot način prodaje se uporablja za prodajo stvarnega in nestvarnega premoženja. K stvarnemu premoženju prištevamo premične in nepremične stvari (nepremičnine).

Javna dražba je tak način prodaje, ki izrazi dejansko tržno vrednost predmeta prodaje.
Dražitelji, ki kot  kupci sodelujejo na dražbi in se trudijo podati vedno višjo ceno za draženo nepremičnino, tako sooblikujejo prodajno ceno in jo na koncu sprejmejo ali ne.

V razvitem svetu je prodaja na javnih dražbah zelo razširjena, ne glede na to, kateri razlogi pripeljejo prodajalca do prodaje na dražbi. Tako je veliko javnih dražb namenjenih prosti prodaji atraktivnih nepremičnin, katerih ocenjena vrednost je bila že v osnovi višja od ostalih. Razlogi za to so lahko izjemen geografski položaj, zagotovljen višji standard bivanja zaradi uporabe kakovostnejših gradbenih materialov, nadstandardne opreme, frekventne lokacije glede na namembnost...

Tovrstnega načina prodaje nepremičnin v Sloveniji prevzaprav ne poznamo. V času, ko smo se nanj začeli pripravljati, se je pojavila globalna gospodarska kriza, ki je povzročila upad poslovanja tudi na nepremičninskem tržišču.  Tako se ideja o prodaji ne zgolj ekskluzivnih, ampak tudi ostalih nepremičnin na javnih dražbah  ponuja kot izziv za ponovno obuditev nepremičninskega trga v Sloveniji.

Prednost prodaje na javni dražbi je v tem, da kupujejo vsi zainteresirani kupci naenkrat.
To omogoča zelo transparenten pregled dogajanja vsem sodelujočim, kar je pri klasični posredniški prodaji nepremičnin nemogoče. Tam je prodajalec v stiku z enim posameznim kupcem in ne z večimi hkrati; pri pogajanjih z enim kupcem pa ne morete nikoli vedeti ali ste dosegli najvišjo možno prodajno ceno ali bi lahko bila ta še višja.
Prav tako se lahko tudi kupec sprašuje, če se je uspešno pogajal in ali bi morda lahko še znižal ceno – kdo ve, če tisti „ostali kupci“, ki  „so pripravljeni plačat več“ res obstajajo...?

Izvor javnih dražb nepremičnin so:

• izvršilni postopki (sodišče)
• postopki prisilne poravnave, stečaja, likvidacij (sodišče)
• odprodaja stvarnega premoženja države, pokrajin in občin (ustanove državne in javne uprave: občine, ministrstva, skladi...)

Prodaja nepremičnine na javni dražbi se začne, ko se prodajalec odloči zanjo. Takrat se mora podrobno seznaniti s samim potekom javne dražbe in dosledno premisliti o pogojih, ki mu jih ponudi izvajalec v zvezi z izpeljavo dražbe. Kasnejša nasprotovanja načeloma niso mogoča.

Priprava

Prodajalec in izvajalec javne dražbe najprej pregledata dokumente o nepremičnini:

• potrdilo o lastništvu, zemljiškoknjižni izpisek
• kupec zagotovi, da je urejeno stanje glede morebitne predkupne pravice...
• preverijo se morebitne obremenitve nepremičnine in njihova višina
• preveri se realno stanje nepremičnine, kupec poda izjavo o tem, da nepremičnina nima skritih napak
• dogovorita se o izklicni ceni nepremičnine (upoštevata obstoječe cenitveno poročilo in stanje na tržišču)
• dogovorita se o ogledih nepremičnine
• umik dotične nepremičnine iz ostale prodaje
• izvajalec seznani prodajalca s splošnimi pogoji, ki veljajo za izvedbo dražbe

Splošni pogoji za izvedbo javne dražbe

Pogoje, ki veljajo za izvedbo javnih dražb na sodiščih, ureja Zakon o izvržbi in zavarovanju - ZIZ.
Pogoje, ki veljajo za prodajo premoženja gospodarskih družb, ki so v postopku prisilne poravnave, stečaja ali likvidacije na javnih dražbah, ureja Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji – ZPPSL.
Pogoje, ki veljajo pri prodaji državnega nepremičninskega premoženja na javnih dražbah, določa Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin – ZSPDPO.

Zakonodaje, ki bi določala načine in pogoje za izvedbo javnih dražb v organizaciji katerekoli gospodarske družbe, delujoče v Sloveniji, ni. Zato smo v našem podjetju sami pripravili Pravilnik o zvedbi javnih dražb, ki jih organiziramo. Ti so v glavnem usklajeni z obstoječo zakonodajo, ki velja za institucije državne in javne uprave (Zakon o izvržbi in zavarovanju - ZIZ, Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji – ZPPSL in Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin – ZSPDPO).
Izjeme, ki z navedenimi zakoni niso usklajene, so npr. znesek, za katerega se viša cena za posamezno nepremičnino; čas, v katerem mora kupec poravnati razliko v kupnini in podobno.

Pravila, ki veljajo za izvedbe javnih dražb, so odvisna od tega, kdo jih izvaja.

Pogoje, ki veljajo za izvedbo javnih dražb v primerih izvržb na sodiščih, ureja Zakon o izvržbi in zavarovanju - ZIZ.
Pogoje, ki veljajo za prodajo premoženja gospodarskih družb, ki so v postopku prisilne poravnave, stečaja ali likvidacije  na javnih dražbah, ureja Zakon o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji – ZPPSL.
Pogoje, ki veljajo pri prodaji državnega nepremičninskega premoženja na javnih dražbah, določa Zakon o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin – ZSPDPO.

Zakonodaje, ki bi določala načine in pogoje za izvedbo javnih dražb v organizaciji katerekoli gospodarske družbe, delujoče v Sloveniji, ni. Zato smo v našem podjetju sami pripravili Pravilnik o zvedbi javnih dražb za prodajo nepremičnin

Lesce; Januar 2013                                                  M-STUDIO, oglaševanje, Majda Kaltak s.p.